Tra il 1981 e il 2023, la popolazione residente nell’hinterland metropolitano di Roma è passata dal 24% al 35% del totale, come riportato dai dati della Città Metropolitana di Roma Capitale. Un dato che racconta, meglio di mille parole, la storia di un esodo silenzioso ma inesorabile: i romani stanno lasciando il centro.
Non è, ovviamente, un fenomeno recente, ma negli ultimi sei anni ha subito un’accelerazione significativa. Nel 2025, gli affitti sono aumentati del 20,5% in zone come Garbatella-Ostiense, del 10% nell’area Pigneto-Nomentano-Tiburtino, e del 9,1% nel Centro Storico, come riporta l’analisi di Idealista di gennaio 2026.. A San Lorenzo, un monolocale costa oggi 850€ al mese, un trilocale può arrivare a 1.500€. Cifre che fino a pochi anni fa sarebbero sembrate fuori mercato. E lo sarebbero state. Oggi non lo sono più perché Roma è cambiata. Ed è una realtà da fotografare e raccontare. Sia per i romani che per i turisti.
I numeri del grande esodo
La provincia di Roma ha perso 1.650 abitanti nel 2023 rispetto al 2022, ma questo dato nasconde la vera dinamica. Se Roma si svuota, i comuni appena fuori città (come Guidonia, Fiumicino e Pomezia) crescono e attraggono soprattutto i giovani che non possono più permettersi il centro.
Dal 2020 al 2025, i prezzi di vendita nel centro storico sono aumentati del 19,3%, passando da 3.663€ a 7.325€ al metro quadro. Ma è sul fronte degli affitti che il colpo è stato più duro. A Prati l’incremento è stato del 38,9%, rendendo questi quartieri proibitivi non solo per le famiglie, ma anche per i giovani professionisti.
Le cause sono molteplici, ma una emerge su tutte. È la turistificazione. Nel solo Municipio I si contano circa 15.700 alloggi su Airbnb, di cui oltre 4.000 concentrati nel centro storico, secondo l’analisi di Rome Future Week basata su dati Mapparoma. Un turista che cerca casa su Airbnb trova un’offerta sette volte superiore a quella disponibile per i residenti.
I quartieri che resistono (e quelli già cambiati)
Non tutta Roma è uguale di fronte a questa trasformazione. Alcuni quartieri hanno resistito meglio di altri, spesso grazie a caratteristiche urbanistiche e sociali peculiari.
Garbatella è l’eccezione che conferma la regola. Il quartiere ha resistito alla gentrificazione grazie alla proprietà pubblica delle case e a un forte senso di comunità radicato nella sua storia antifascista. Eppure, anche qui gli affitti sono cresciuti del 20,5% nel 2025, segno che la pressione è forte ovunque.
Il Pigneto racconta invece una storia diversa. Tra maggio 2023 e maggio 2024, i prezzi degli affitti sono saliti del 15,7%, passando da 16,3€ a 18,8€ al metro quadro, come documenta l’inchiesta di IrpiMedia sul Pigneto. Quello che era il quartiere popolare raccontato da Pasolini è diventato zona artistica con caffè alla moda, e oggi sta vivendo l’ultima fase, quella della turistificazione di massa.
Ostiense è in piena trasformazione. A gennaio 2026, le ruspe sono entrate nell’area degli Ex Mercati Generali per un progetto di rigenerazione urbana che ha scatenato le proteste di attivisti e residenti, preoccupati che la zona segua la strada di San Lorenzo e del Pigneto.
Dove si è spostata Roma
Secondo il Documento Unico di Programmazione 2025-2027 della Città Metropolitana, nei comuni limitrofi, quelli confinanti con la Capitale, risiede oggi il 51,5% della popolazione dell’hinterland. Guidonia Montecelio, Fiumicino, Pomezia sono diventate le nuove città-dormitorio dei romani, che ogni mattina affrontano il pendolarismo per lavorare in un centro che non possono più permettersi di abitare.
Ma l’esodo non è solo questione di costi. Il riequilibrio verso l’hinterland non è frutto di politiche urbane pianificate, ma una soluzione spontanea delle popolazioni per ovviare al “caro case” e alla saturazione del territorio urbano.
Il risultato è una Roma sempre più divisa. Da una parte il centro, sempre più museo a cielo aperto popolato da turisti e affitti brevi; dall’altra, una cintura di comuni dove si concentra la vita vera, quella fatta di scuole, supermercati, famiglie.
Cosa significa per chi visita Roma
Per i turisti che vogliono scoprire la “vera Roma”, questa trasformazione ha conseguenze concrete. Il centro storico offre monumenti straordinari, ma la vita quotidiana, quella dei mercati rionali, delle trattorie familiari, dei bar dove i romani si fermano per il caffè, si è spostata altrove.
Quartieri come Montesacro, Talenti, Centocelle (un tempo considerati periferici (oggi custodiscono un’autenticità che il centro ha perso. Chi cerca un’esperienza di Roma più genuina farebbe bene a spingersi oltre il Grande Raccordo Anulare, dove i prezzi sono più accessibili e la città si mostra per quello che è davvero. Non un parco divertimenti per turisti, ma una metropoli complessa che cerca di reinventarsi fuori dai propri confini storici.
Una città che non è solo una cartolina e che merita, anche e soprattutto in questi quartieri, di essere scoperta, vissuta e amata.
